La Kasbah est classée. Chaque clou planté dans un mur intérieur ne demande pas d'autorisation, mais chaque modification en façade, oui. Voici le cadre réel, tel que nous l'avons appris chantier après chantier.
Toute maison de la Kasbah dépend du Plan de Sauvegarde de la Médina. L'Agence Urbaine de Tanger-Tétouan-Al Hoceima (ATTHL) encadre les autorisations. Concrètement : vous pouvez refaire à neuf toute la distribution intérieure, la plomberie, l'électricité, les sols ; vous ne pouvez pas toucher aux façades extérieures visibles, aux portes bois d'origine, aux éléments en plâtre sculpté ou aux zelliges anciens sans déposer un dossier.
Le calendrier typique d'un chantier Kasbah
Sur une maison de 150 m² à rénover complètement :
- 3 à 4 semaines pour obtenir l'autorisation préalable de l'ATTHL (sur dossier architecte). - 8 à 12 semaines de gros œuvre (démolition intérieure, reprises structurelles, évacuation des gravats — c'est ce qui prend le plus de temps dans les ruelles étroites). - 10 à 14 semaines de second œuvre (carreleurs, plâtriers, électriciens, plomberie). - 4 à 6 semaines de finitions et ameublement.
Au total, comptez 7 à 9 mois pour un chantier propre. Budget moyen : 6 000 à 9 500 DH/m² selon niveau de finition et présence d'éléments patrimoniaux à restaurer.
Les artisans habilités
La Kasbah a son cercle restreint d'artisans qui connaissent la ruelle, savent négocier avec les voisins pour l'évacuation des gravats, et maîtrisent les gestes anciens (chaux, tadelakt, zellige traditionnel). Nous travaillons avec un maître d'œuvre de confiance et trois équipes que nous connaissons depuis plus de dix ans.
Si vous achetez dans la Kasbah sans passer par nous, exigez au minimum trois références vérifiables de chantiers terminés dans la médina. C'est là que se joue 80% de la réussite du projet.