Guide pratique — édition 2026
Acheter à Tanger depuis l’étranger.
Ce guide réunit les six sujets que nous expliquons à chaque client francophone non-résident avant même de regarder les biens. Il ne remplace pas votre notaire, il vous permet de poser les bonnes questions.
Titre foncier : le seul qui compte
Au Maroc, deux régimes fonciers cohabitent : le titre foncier (immatriculé, opposable erga omnes) et le régime melkia (non immatriculé, fondé sur la possession). À Tanger, 72 % des biens que nous suivons sont titrés, mais les 28 % restants demandent une lecture attentive.
Avant d’engager une offre, nous demandons systématiquement la copie du titre foncier et vérifions : propriétaire réel, superficie réelle, servitudes, hypothèques, droit de préemption. Si le bien est en melkia, la procédure d’immatriculation prend 6 à 14 mois — cela doit faire partie de votre calendrier.
Frais réels d’acquisition
Comptez autour de 7 à 8 % du prix de vente en frais additionnels : 4 % de droits d’enregistrement, 1,5 % de conservation foncière, 1 % de notaire (avec TVA), plus quelques forfaits administratifs. À cela s’ajoutent nos honoraires d’agence : 2,5 % HT acheteur.
Sur un bien à 4 500 000 MAD, la facture additionnelle tourne donc autour de 460 000 MAD. Nous vous remettons une simulation précise avant l’offre pour éviter les mauvaises surprises au rendez-vous notaire.
Fiscalité MRE : ce qui change
Les Marocains résidant à l’étranger bénéficient d’un cadre fiscal spécifique. Les versements en devises depuis l’étranger sont exonérés d’impôt sur le revenu et ouvrent droit à un abattement sur la plus-value en cas de revente après 6 ans de détention (exonération totale après 6 ans pour la résidence principale).
Concrètement, vous devez effectuer le virement depuis un compte à l’étranger et conserver les justificatifs de change. Notre notaire partenaire vous guide dès la première opération.
Rapatriement des fonds et change
Le dirham n’est pas librement convertible. Pour acheter en tant que non-résident ou MRE, le virement doit transiter par un compte convertible en dirhams (compte MRE ou compte étranger convertible) ouvert auprès d’une banque marocaine.
Ce compte permet, le jour où vous revendez, de rapatrier le produit de la vente en euros dans la limite du montant initialement versé, plus les intérêts légaux. Sans ce compte, la revente devient un cauchemar administratif. C’est la première chose que nous faisons ouvrir à nos clients non-résidents.
Régime matrimonial et succession
Si vous êtes marié(e) en France sous un régime communautaire, la question du régime applicable au bien marocain doit être tranchée avec le notaire : convention de La Haye de 1978, choix de loi, insertion dans l’acte.
De même pour la succession : depuis le règlement européen 650/2012, vous pouvez choisir la loi applicable à votre succession au moment de l’acquisition. Ce choix a des conséquences fiscales et civiles que nous vous aidons à anticiper.
Travaux : autorisations et entreprises
Pour une rénovation légère (peinture, plomberie, électricité intérieure), aucune autorisation. Pour une modification de façade, une extension, un changement d’usage, un permis de construire est nécessaire et passe par un architecte inscrit à l’Ordre marocain.
Dans la Kasbah et la médina (périmètres patrimoniaux), les autorisations sont supplémentaires et demandent un accord de l’Inspection des monuments historiques. Nous travaillons avec trois architectes et cinq entreprises générales à Tanger dont nous connaissons la qualité et le sérieux.
Un cas particulier ?
Chaque dossier a son angle mort. Dites-nous le vôtre.
Succession, SCI familiale, achat à deux, refinancement, régime de communauté, achat via holding : nous avons croisé à peu près toutes les configurations depuis 2009. Un échange de trente minutes suffit souvent à dégager la marche à suivre.